Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.

 

Konszolidált Éves Jelentés 2021

Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló

 

 

 

 

 

 

Tartalomjegyzék

 

§   A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2021. évi auditált Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásai

§   Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2021. évi auditált Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.

 

Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS)

szerint készített,

auditált Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásai

2021. december 31.

 

Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *		2021.12.31				2020.12.31
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Befektetési célú ingatlanok	1		63 763 004				52 508 004
Immateriális javak	2		7 024				351
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok	2		88 160				90 186
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések	2		129 068				119 726
Beruházások, felújítások	2		284 031				486 285
Befektetések kapcsolt vállalkozásban	3		0				0
Halasztott adókövetelések	4		0				0
Éven túli eszközök összesen			64 271 287				53 204 552
Forgóeszközök
Készletek	5		381 563				696 463
Vevőkövetelések	6		132 109				404 664
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások	7		470 889				506 405
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	8		9 548 215				10 888 723
Forgóeszközök összesen			10 532 776				12 496 255
Eszközök összesen			74 804 063				65 700 807
FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	9		2 870 244				2 870 244
Tőketartalék	9		6 048 215				6 048 215
Értékelési tartalék	10		731 904				731 904
Visszavásárolt saját részvények	11		-3 048 120				-3 048 120
Eredménytartalék	12		35 644 099				30 687 500
Tárgyévi eredmény	12		8 269 184				4 956 599
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen:			50 515 526				42 246 342
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	13		19 213 740				19 032 327
Céltartalékok várható kötelezettségekre	14		12 622				19 086
Halasztott adó kötelezettségek	15		0				0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	16		0				0
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen			19 226 362				19 051 413
Rövid lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	17		1 270 565				909 006
Szállítói kötelezettségek	18		1 667 183				1 982 055
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	19		2 124 427				1 511 991
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen			5 062 175				4 403 052
Kötelezettségek és saját tőke összesen			74 804 063				65 700 807

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *		2021			2020
Értékesítés nettó árbevétele	20		4 916 389			6 189 236
Egyéb működési bevétel	21		6 201 800			3 514 569
Saját termelésű készletek állományváltozása	22		-286 807			-1 185 643
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	22		-142 048			138 487
Anyagjellegű ráfordítások	23		-1 190 595			-1 775 077
Személyi jellegű ráfordítások	24		-575 034			-479 158
Értékcsökkenés és értékvesztés	25		-174 111			-57 813
Egyéb működési ráfordítások	26		-395 436			-1 242 405
Működési eredmény			8 354 158			5 102 196
Pénzügyi bevételek	27		164 774			110 284
Pénzügyi ráfordítások	27		-231 055			-231 398
Adózás előtti eredmény			8 287 877			4 981 082
Tényleges adóráfordítás	28		-18 693			-24 483
Halasztott adó	29		0			0
Adózott eredmény			8 269 184			4 956 599
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész			8 269 184			4 956 599
Külső tulajdonosra jutó rész			0			0
Egyéb átfogó jövedelem			0			-347 069
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül	30		0			-347 069
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása			0			0
Teljes átfogó jövedelem			8 269 184			4 609 530
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész			8 269 184			4 609 530
Külső tulajdonosra jutó rész
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)			251 684 440			251 684 440
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
Alap	31		32,86			19,69
Hígított	31		32,86			19,69

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

 

Magyarázatok*		9	11	9	10	12	12
adatok ezer forintban		Jegyzett tőke	Visszavásárolt saját részvény	Tőketartalék	Értékelési tartalék	Eredmény-tartalék	Tárgyévi eredmény	Anyavállalatra jutó saját tőke összesen	Nem ellenőrzésre jogosító részesedés	Saját tőke összesen
2019.12.31		2 870 244	-1 748 120	6 048 215	1 078 973	30 633 394	2 275 882	41 158 588	0	41 158 588
Előző évi eredmény átsorolása						2 275 882	-2 275 882
Saját részvény vásárlás			-1 300 000					-1 300 000		-1 300 000
Saját részvény kibocsájtás
Saját részvény értékesítés
Osztalék						-2 568 844		-2 568 844		-2 568 844
Konszolidációs körből kikerülés korrekció
Verseg eladás miatti ET növekedés						347 069		347 069		347 069
Teljes átfogó jövedelem					-347 069		4 956 599	4 609 530		4 609 530
2020.12.31		2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	30 687 500	4 956 599	42 246 342		42 246 342
Előző évi eredmény átsorolása						4 956 599	-4 956 599
Saját részvény vásárlás
Saját részvény kibocsájtás
Saját részvény értékesítés
Osztalék
Konszolidációs körből kikerülés korrekció
Verseg eladás miatti ET növekedés
Teljes átfogó jövedelem							8 269 184	8 269 184		8 269 184
2021.12.31		2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	35 644 099	8 269 184	50 515 526		50 515 526

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok*		2021			2020
Adózás előtti eredmény			8 287 877			4 981 082
Korrekciók az adózás előtti eredményben			-6 994			-15 436
Korrigált adózás előtti eredmény			8 280 883			4 965 646
Nettó kamatráfordítás	27		76 735			189 102
Nem pénzmozgást jelentő tételek
Értékcsökkenés	25		38 143			55 181
Értékvesztés (vevő és készlet)	25		135 968			1 185
Hitelezési veszteség (vevő)	25		0			1 447
Nem realizált árfolyam különbözet			0			15 436
Készlet valós értékelés miatti korrekció	26		9 451			138 577
Valós értékelésből származó eredmény	21, 26		-5 861 851			-2 144 729
Céltartalék kötelezettségekre			-6 464			2 453
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek			0			0
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény			-3 850			-752 872
Térítés nélküli átadás, selejtezés			10 890			315 531
Nettó forgótőke mozgása
Vevői követelések változása	6		136 587			-302 385
Egyéb forgóeszközök változása			340 965			900 803
Szállítói tartozások változása	18		-314 872			1 690 963
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása			612 436			-490 179
Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek változása			0			-393 652
Kifizetett kamat	27		-226 171			-228 044
Kapott kamat	27		149 436			38 942
Kifizetett nyereségadó	28		-18 693			-24 483
Működési tevékenységből származó cash flow			3 359 593			3 978 922
Tárgyi eszközök beszerzése			-5 826 167			-9 512 160
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel			576 100			230 000
Konszolidációs körből kikerülés			0			0
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása			-5 250 067			-9 282 160
Tőkekibocsátásból bevétel			0			0
Osztalék	12		0			-2 568 844
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+)			0			0
Hitelfelvétel			1 451 978			15 551 455
Hitelvisszafizetés			-909 006			-11 743 903
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow			542 972			1 238 708
Pénzeszközök változása			-1 347 502			-4 064 530
Devizás pénzeszközök átértékelése			6 994			15 436
Pénzeszközök mérleg szerinti változása			-1 340 508			-4 049 094
Pénzeszközegyenértékesek növekedése	8		-1 340 508			-4 049 094
Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8		10 888 723			14 937 817
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8		9 548 215			10 888 723

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

 

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk

 

I.           Általános társasági információk

 

1.       A vállalkozás bemutatása

 

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (a továbbiakban: „Társaság”) 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1-jén 1.000.000 forint törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”) szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságkánt (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018. december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.

 

A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.

A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.

A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap (www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).

 

A Társaság cégadatai

 

A Társaság cégneve:	Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév:	Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye:	1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye):	1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége:	info@bif.hu
Honlapja:	www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte:	1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja:	1994.05.01.
Bejegyző bíróság:	Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma:	Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele:	12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma:	12041781-2-41
Közösségi adószám:	HU12041781
Társaság törzstőkéje 2021. december 31-én	2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama:	határozatlan
A Társaság üzleti éve:	megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR):	6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése
A Társaság egyéb tevékenységi köre (TEÁOR) szerint:	–     4110’08 Épületépítési projekt szervezése –     6420 ’08 Vagyonkezelés (holding) –     8110 ’08 Építményüzemeltetés –     6832 ’08 Ingatlankezelés –     6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétel

A 2021. évi IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes könyvelői regisztrációs szám: 123362).

 

A Társaság könyvvizsgálója

A Társaság közgyűlése által 2021. április 27-én megválasztott INTERAUDITOR Neuner, Henzl, Honti Tanácsadó Kft. (székhely: 1074 Budapest, Vörösmarty u. 16-18. A. ép. fsz. 1/F.; cégjegyzékszám: 01-09-063211) a közérdeklődésre számot tartó gazdasági szervezetek könyvvizsgálatára vonatkozó tevékenységét átalakulása során az Interauditor Consulting Kft-nek (székhely: 1074 Budapest, Vörösmarty u. 16-18. A. ép. fsz. 1/F.; cégjegyzékszám: 01-09-388885), mint jogutódjának átadta. 2021. november 29-től a Társaság könyvvizsgálatát az Interauditor Consulting Kft. látja el ezen jogutódlás következtében.

 

2.       Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra

 

2.1.   Tisztségviselők 2021. évben

 

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

 

 

A Társaság Audit Bizottságának tagjai             

 

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni hányada

(2021. december 31.)

*Igazgatótanács

**Audit bizottság

***munkaviszony jellege

2.2.   Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2021. évben

 

Az Igazgatótanács és Audit bizottság tagjai tekintetében 2021. évben változások nem történtek.

 

A vállalatvezetésében a 2020. december 31-i állapothoz képest történt változás:

§  2021. január 18. napjától 2021. július 22. napjáig Fábián Zoltán töltötte be az értékesítési és marketing osztályvezető pozíciót.

§  2021. szeptember 1. napjától 2022. február 4. napjáig Mészáros László töltötte be az üzemeltetési osztályvezetői pozíciót,

§  2021. október 1.  napjától Seres Attila tölti be a kivitelezési osztályvezetői pozíciót,

§  Diószegi Balázs fejlesztési és kivitelezési pozíciója 2021. szeptember 30. napján megszűnt, 2021. október 1. napjától kezdődően Diószegi Balázs tölti be a fejlesztési osztályvezetői pozíciót.

 

2.3.   Vezető tisztségviselők díjazása a 2021-es évben

 

Az Igazgatótanács tagjai a 2021-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2021-es üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

 

2.4.   A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek

 

Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:

a)     az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen,

b)     Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen.

 

A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.

 

2.5.   Tulajdonosi struktúra

 

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai a 2020. december 31-i és 2021. december 31-i részvénykönyv, illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

	2020. december 31.		2021. december 31.
Részvényes	Részvények száma (db)	Részesedés (%)	Részvények száma (db)	Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.	184 847 220	64,40*	184 847 220	64,40*
Takarékbank Zrt.	-	-	28 702 440	9,99
Saját részvény**	35 340 000	12,31	35 340 000	12,31
Egyéb részvényesek	66 837 220	23,29	38 134 780	13,3
Összesen	287 024 440	100,00	287 024 440	100,00

*Amelyből 2019. december 31-én és 2020. december 31-én 1.090.260 darab 10 forint névértékű BIF törzsrészvény 0,38%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n keresztül

**A Társaság a tulajdonában lévő BIF törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat

II.         A számviteli politika meghatározó elemei

 

1.       A számviteli politika lényeges elemei

 

1.1.   Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek

 

Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság funkcionális, valamint a beszámolási pénzneme a magyar forint.

A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának napján érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva. A keletkező árfolyam differenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra.

A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, amely a Társaság prezentálási pénzneme a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került.

A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelem-kimutatásban azokat az árfolyam-különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő árfolyam használatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes árfolyamán számítják át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések, illetve a szállítói kötelezettségek árfolyam-különbözetei az üzleti tevékenység eredményében szerepelnek, míg a kölcsönök árfolyam-különbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.

 

1.2.    Árbevétel

 

A Társaság bevétele elsősorban az ügyfelei és egyéb harmadik fél részére nyújtott szolgáltatásaiból és áruk értékesítéséből származik.

A Társaság árbevételét az IFRS15 szabványával összhangban számolja el (mely szabvány 2014. májusában került kibocsátásra és a 2018. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évekre vonatkozóan alkalmazandó).

Az új szabvány bevezeti azt az alapvető irányelvet, hogy árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor a javakat vagy szolgáltatásokat átadják a vevőnek a megállapodott áron. Minden elkülöníthető kapcsolt árut vagy szolgáltatást különállóan kell elszámolni és minden kedvezményt a szerződés megfelelő elemeire kell osztani. Amikor az ellenérték változik, a minimum értéket akkor lehet elszámolni, amikor a visszatérítés valószínűsége nem tartalmaz jelentős kockázatot. A vevőszerződés megszerzése során felmerült költségeket aktiválni kell és a szerződés időtartama alatt úgy amortizálni, ahogy a kapcsolódó hasznokat a társaság megszerzi.

Az értékesítés nettó árbevétele az üzleti év során teljesített áruszállítás vagy szolgáltatásnyújtás alapján kiszámlázott összegeket tartalmazza. Az értékesítés nettó árbevétele akkor kerül elszámolásra, amikor a bevétel összege egyértelművé válik, valamint amikor valószínűsíthető, hogy az ellenértéket a Társaság realizálni tudja. Az értékesítés árbevétele a kiszámlázott összegek általános forgalmi adóval és engedményekkel csökkentett értékét foglalja magában.

A szolgáltatások értékesítéséből származó árbevételt a Társaság időarányosan számolja el (amennyiben ezt a szerződés lehetővé teszi, vagy a megrendelő a teljesítést leigazolja) az adott időtartam alatt, kivéve, ha a vonatkozó szerződések és megállapodások mérföldköveket tartalmaznak. Ebben az esetben az árbevétel az egyes mérföldkövek elérése után kerül elszámolásra.

A Társaság a vevői szerződések megkötésével kapcsolatos járulékos költségeket, ha számít annak megtérülésével, eszközként jeleníti meg.

A halasztott bevételeknél az árbevétel diszkontálással kerül elszámolásra.

 

 

1.3.   Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése

 

1.3.1.      Befektetési célú ingatlanok

 

Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem későbbi értékesítés vagy termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a vállalkozás. A befektetési célú ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartjuk.

A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az ügyleti költségeket is.  A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta a Társaság, a valós érték változásából származó különbségeket ingatlanonként a tárgyévi eredmény terhére/javára számolja el az egyéb működési ráfordítással/bevétellel szemben. A befektetési célú ingatlanoknak nincsen terv szerinti értékcsökkenése.

A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi, a vonatkozó értékbecsléseket 2021-ben a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft. készítette.  Minden év december 31-ére vonatkozóan megtörtént (megtörténik) az ingatlanok piaci értékének éves aktualizálása. Az értékelés a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével történik.

Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-megközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a jövedelem megközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az óvatosság elve alapján kerül meghatározásra.

Tekintve, hogy a piaci érték meghatározásához az IAS40 standard javasolja, de nem követeli meg a független értékbecslő igénybevételét, azon befektetési célú ingatlanok esetében, ahol döntés született azok értékesítéséről, és az értékesítés meg is kezdődött, a valós érték számítási metódus abból indul ki, hogy az eszköznek van aktív piaca, vagyis léteznek megkötött adásvételi szerződések. A valós érték meghatározásához az ingatlan tényleges piaci ára, vagyis a már megkötött adásvételi szerződésekben szereplő eladási ár (ezekből számított átlagár) szolgáltatja a legjobb alapot.

A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség, vagy veszteség mindig azon időszak nyereségében, vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek, vagy az egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A valós érték változásából eredő nyereség nem osztható ki osztalékként a részvényeseknek. A befektetési célú ingatlant ki kell vezetni az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a használatból és elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú ingatlan kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket nettó módon a jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként számolja el a Társaság az adott időszakban.

 

1.3.2.      Egyéb ingatlanok

 

Egyéb ingatlannak minősül a Társaságnál az az ingatlan, melyet áruk értékesítésével, vagy szolgáltatások előállításával, nyújtásával kapcsolatos felhasználásra tartanak, valamint a fejlesztett közműlétesítmények tartoznak ebbe a csoportba.

Az egyéb ingatlanok megjelenítésére – kivéve a fejlesztett közműlétesítményeket – a valós érték modellt választotta a Társaság. A valós értékelés a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-megközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a jövedelem megközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az óvatosság elve alapján kerül meghatározásra. Az egyéb ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség közvetlenül a saját tőke részeként, mint átértékelési többlet kerül kimutatásra.

Jelenleg a közműveken kívül más egyéb ingatlannal nem rendelkezik a Társaság.

A közműlétesítményeket a Társaság bekerülési értéken mutatja be, csökkentve az évente elszámolt amortizáció összegével.

 

Az egyéb ingatlanokra értékcsökkenés kerül elszámolásra. Az értékcsökkenés alapja a valós érték, illetve közműlétesítményeknél a bekerülési érték. Az értékcsökkenési leírás elszámolása lineáris kulcsokkal történik, a leírási kulcs 2%.

 

1.3.3.      Egyéb tárgyi eszközök

 

Az ingatlanokon kívüli tárgyi eszközöket bekerülési értékük halmozott értékcsökkenéssel és értékvesztéssel csökkentett értéken kerülnek kimutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli értékcsökkenés elszámolt költségeit.

Az eszköz bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege.

A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység ellenértékét, díjait, a bizományosi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat és adójellegű tételeket és a vámterheket foglalja magában.

A később felmerült költségek csak akkor kerülnek az eszköz könyv szerinti értékébe, illetve külön eszközként nyilvántartásba, ha valószínű, hogy az adott tétel jövőbeni gazdasági előnyöket biztosít a vállalatcsoport számára és a tétel költsége megbízható módon megállapítható. Az összes egyéb javítás és karbantartás költsége a felmerülés időpontjában ráfordításként kerül elszámolásra az eredménykimutatásban.

A meglévő eszközökre fordított többletráfordításokat, amelyek meghosszabbítják az eszköz hasznos élettartamát, vagy kiszélesítik az eszköz felhasználhatósági körét a vállalatcsoport aktiválja. A karbantartási és javítási költségek felmerülésükkor költségként kerülnek elszámolásra.

A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig. Az eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az eredménykimutatásban jelenik meg.

A tárgyi eszközök értékcsökkenése lineáris módszer szerint kerül elszámolásra. Az eszközök beszerzési értékét a használatbavétel időpontjától kezdődően az eszközök hasznos élettartama alatt kerülnek leírásra. A vállalatcsoport a hasznos élettartamokat és maradványértékeket folyamatosan felülvizsgálja.

A Társaság terven felüli értékcsökkenést számol el azokra a tárgyi eszközeire, amelyek esetében az eszközök nettó könyv szerinti értéke várhatóan nem térül meg azok jövőbeni jövedelemtermelő-képessége alapján. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.

Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai és erkölcsi avulása kerül figyelembevételre. A 100 ezer forint egyedi beszerzési érték alatti eszközök a használatba vételkor egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerülnek, az 100-200 ezer forint beszerzési érték közötti eszközök két év alatt kerülnek leírásra, a 200 ezer forint feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20%, a számítástechnikai gépeknél 33%, az ügyvitel-technikai eszközöknél ugyancsak 33%, az egyéb eszközöknél 14,5% az alkalmazott leírási kulcs.

A Társaság minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Társaság megbecsüli az eszköz várható megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb. A Társaság az eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke alacsonyabb, mint a könyv szerinti értéke. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.

Az egyéb tárgyi eszközök kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket nettó módon a jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként számolja el a Társaság az adott időszakban.

  

1.4.    Immateriális javak

 

Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe való felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli gazdasági javak beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.

A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó. Ezen eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök amortizációja lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az amortizációs időszak és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi (üzleti) év végén. A saját előállítású immateriális javak, a fejlesztési költségek kivételével nem kerülnek aktiválásra, hanem felmerülésük évében elszámolásra kerülnek az eredménnyel szemben. Az immateriális javak évente felülvizsgálatra kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a jövedelemtermelő egység szintjén.

A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra kerülnek és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:

 

 

1.5.   Goodwill

 

A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat azonosítható nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a megszerzés napján. A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Társaság minden évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog megtérülni. A goodwill az esetleges értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra.

 

1.6.   Készletek

 

A Társaság által nyilvántartott készletek az IAS2 sztenderd alapján kerülnek értékelésre.

A készlet bekerülési értéke a beszerzés költségeit, a konverzió költségeit és azokat a költségeket foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez szükségesek.

A bekerülési érték nem tartalmazhatja a nem szokásos mértékű anyag, munka és egyéb termelési költség veszteségeket, raktározási költségeket, kivéve, ha az a termelési folyamat része, az adminisztratív igazgatási költségeket, amelyek nem a készletek jelenlegi állapotba és helyre hozásához merültek fel, valamint az értékesítési költségeket.

A Társaság bekerülési értéken, azon belül is FIFO módszerrel értékeli a készleteit

 

1.7.   Követelések

 

A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. Az év végén fennálló kinnlevőségek teljes körű felülvizsgálata alapján becslés készült a kétes követelésekre vonatkozóan.

 

1.8.    Pénzügyi eszközök

Az IFRS9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).

A kezdeti megjelenítést követően azok a pénzügyi eszközök, amelyek “kereskedési célúak” valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).  A kereskedési célú értékpapírokon elért nem realizált árfolyamnyereség vagy -veszteség egyéb bevételként (ráfordításként) kerül elszámolásra.

 

Az egyéb hosszú lejáratú befektetések, amelyek lejáratig tartottnak minősülnek, mint például egyes kötvények, az első megjelenítést követően amortizált bekerülési értéken kerülnek kimutatásra. Az amortizált bekerülési érték számítása a beszerzéskori diszkont vagy prémium figyelembevételével történik a lejáratig tartó időszak alatt. Az amortizált bekerülési értéken nyilvántartott befektetések esetében a befektetés kivezetésekor vagy értékvesztésekor, illetve az amortizációs időszak alatt keletkező nyereség vagy veszteség bevételként kerül kimutatásra.

A tőzsdei forgalomban résztvevő befektetések esetén a piaci érték a mérlegfordulónapon kihirdetett hivatalos árfolyam alapján kerül meghatározásra. Tőzsdén nem jegyzett, illetve nem forgalmazott értékpapírok esetén a piaci érték a hasonló/helyettesítő pénzügyi befektetés piaci értéke, amennyiben ez a módszer nem alkalmazható, akkor a piaci érték a befektetéshez kapcsolódó eszköz becsült jövőbeni pénzáramlása alapján kerül meghatározásra.

A Társaság minden fordulónapon megvizsgálja, hogy a pénzügyi eszközre, vagy eszközök csoportjára értékvesztést szükséges-e elszámolni. Amennyiben az amortizált bekerülési értéken kimutatott eszközöknél felmerül olyan körülmény, hogy értékvesztés elszámolása szükséges, annak mértéke az eszköz nyilvántartási értéke és az eszköz jövőbeni pénzáramainak eredeti effektív kamatlábbal diszkontált összegének különbsége. Az értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik meg. Amennyiben a későbbiekben az elszámolt értékvesztés összege csökken, az visszaírásra kerül, azonban csak olyan mértékben, hogy az eszköz nyilvántartási értéke ne haladja meg a fordulónapi amortizált értékét.

Az értékpapír-befektetések teljesítés-napi árfolyamon és kezdetben beszerzési áron kerülnek értékelésre. Azok a rövid lejáratú befektetések, amelyek kereskedési célból tartott értékpapírokat tartalmaznak, a következő beszámoló időpontjában érvényes valós piaci értéken szerepelnek, és értéküket a mérleg fordulónapján érvényes nyilvánosan jegyzett árfolyam szerint számolják. A nem realizált nyereségeket és veszteségeket az eredménykimutatás tartalmazza.

 

1.9.   Pénzügyi kötelezettségek

 

A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, banki folyószámlahitelek és határidős ügyletek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a kiegészítő megjegyzések ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint:

A Társaság minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók.

Az IFRS9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek három értékelési kategóriába sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).  Az egyes pénzügyi kötelezettségek besorolását a Társaság azok megszerzésekor határozza meg.

Az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek olyan kötelezettségek, melyeket a Társaság kereskedési céllal szerzett, vagy amelyeket azok kezdeti megjelenítésekor az eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek minősített. A kereskedési célú pénzügyi kötelezettségek közé azok a kötelezettségek tartoznak, amelyeket elsősorban a rövid távú árfolyammozgásokból várható nyereség miatt vásárolt a Társaság. Ebbe a kategóriába tartoznak még azok a határidős ügyletek, amelyek nem minősülnek hatékony fedezeti instrumentumnak.

A kölcsönök és hitelek az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz és hitelekhez kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. Az amortizáció a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerül elszámolásra pénzügyi ráfordításként.

 

1.10.       Céltartalékok

 

A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a kötelem összege megbízhatóan mérhető.

A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen cash-flow-k jelenértéke.  

Amennyiben a kötelem rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy másik fél várhatóan megtéríti, a követelés eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos, hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.   

 

1.11.       Társasági adó

 

A társasági adó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény által meghatározott adófizetési kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A társasági adófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz.

A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra. Az adózandó nyereség eltér a beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó nyereségében kerülnek figyelembevételre. A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül kiszámításra.

Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő, illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.

Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a tovább vihető adókedvezmények és negatív adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Társaság a jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott adóeszköz érvényesíthető.

Minden mérlegfordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség nem fog rendelkezésre állni.

A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját tőkével szemben számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika visszamenőleges hatályú változása miatt bekövetkező módosításait is.

A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa, valamint a Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.

A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette, mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.

 

 

1.12.       Lízing

 

Pénzügyi lízingről beszélünk abban az esetben, amikor a lízing feltételei szerinti, az eszközbirtoklásból származó összes kockázat és költség a lízingbe vevőt terheli. Minden egyéb lízing operatív lízingnek minősül.

Pénzügyi lízing estén a Társaság által lízingelt eszközök a Társaság eszközeinek minősülnek és megszerzéskori, piaci értéken kerülnek kimutatásra. A lízingbe adó felé felmerülő kötelezettség a mérlegben pénzügyi lízing kötelezettségként jelenik meg. A lízinggel kapcsolatosan felmerülő költségek, amelyek a beszerzett eszközök valós értékének és a teljes lízingkötelezettségnek a különbségei, az eredmény terhére kerülnek elszámolásra a lízing teljes futamideje alatt, úgy, hogy egy állandó, időszakosan megjelenő ráfordítást jelentsenek a kötelezettség fennálló összegére vonatkozóan az egyes időszakokban.

Az összes kötelezettség és a lízingelt eszköz megszerzéskori piaci értékének különbözetéből adódnak, vagy a releváns lízing futamidején túl – annak érdekében, hogy a fennmaradó kötelezettség egyenlegében bekövetkezett változás időről időre nyomon követhető legyen –, vagy az egyes beszámolási időszakokban kerülnek az eredménykimutatásban elszámolásra.

 

1.13.       Egy részvényre jutó eredmény (EPS)

 

Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Társaság eredményének és a részvényeknek a visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a figyelembevételével történik.

Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő további bevételekkel és ráfordításokkal, a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. Sem a korábbi, sem pedig a 2021. december 31-ére végződő évben nem volt olyan tranzakció, amely ezt az EPS ráta értékét hígítaná.

 

1.14.       Mérlegen kívüli tételek

 

A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző pénzügyi helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték. A kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek az éves beszámoló részét képező pénzügyi helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, de amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő megjegyzésekben kimutatásra kerülnek.

 

1.15.       Visszavásárolt saját részvények

 

A visszavásárolt saját részvények értéke külön soron kerül kimutatásra a saját tőkén belül.

 

1.16.       Osztalék

 

Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják.

Az osztalékfizetésre a SZIT törvény, illetve az alapszabály vonatkozó rendelkezései alapján kerülhet sor:

SZIT törvény 2.§ 8. pontja: „elvárt osztalék: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás külön jogszabályban meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 90%-a, továbbá a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága esetében a projekttársaság jogszabályban meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a projekttársaságként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 100%-a, ide nem értve a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a projekttársaságuk esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli törvény) rendelkezéseivel összhangban az IFRS-ek szerinti éves beszámolóra történő áttérés kapcsán elszámolt egyszeri áttérési különbözet eredménytartalékban kimutatott összegét,”

SZIT törvény 3.§ (3) c) pontja: „a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az éves rendes közgyűlésen legalább az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott ingatlanbefektetési társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni,”

Alapszabály 16.3. pontja: „Osztalékra az a részvényes jogosult, aki a közgyűlési határozaton alapuló és az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben megjelölt fordulónapon a részvénykönyvben szerepel. Az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben az Igazgatótanács által meghatározott, az osztalékfizetésre való jogosultság szempontjából releváns időpont az osztalékfizetésről döntő közgyűlés időpontjától eltérhet. Az osztalékfizetés kezdőnapja legkésőbb a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30. (a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvényben meghatározott) kereskedési napon lehet. Az osztalékfizetésről szóló közleményt a hirdetmények közzétételére vonatkozó szabályok szerint az osztalékról döntő közgyűlés napját követő 15 napon belül teszi közzé az Igazgatótanács. A Társaság által fizetendő osztalék tekintetében a Társaság Igazgatótanácsa a vonatkozó előterjesztésében az éves rendes közgyűlésre legalább a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény által definiált elvárt mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, azzal, hogy abban az esetben, ha a Társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni.

A részvényes a Társaságtól az osztalékot az osztalékfizetés kezdő napjától számított öt éven belül követelheti. Ezen időszak eltelte jogvesztőnek minősül. A fel nem vett osztalék a Társaság alaptőkén felüli vagyonába kerül. A részvényes a jóhiszeműen felvett osztalék visszafizetésére nem kötelezhető. Jóhiszeműen felvett osztaléknak kizárólag a közgyűlés által elfogadott mérleg alapján megállapított osztalékalapból a részvényes részvényeire jutó osztalék felvétele minősül, feltéve, hogy nem áll fenn a részvény megszerzésére vonatkozó kizáró feltétel a részvényessel szemben, illetőleg a kifizetés törvényi feltételei fennállásának hiányáról a részvényes nem tudott, vagy nem kellett volna tudnia.”

 

1.17.       Pénzügyi műveletek eredménye

 

Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza.

 

1.18.       Állami támogatások

 

Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog folyni és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára elszámolásra.

 

1.19.       Kivételes nagyságú és előfordulású tételek

 

Kivételes nagyságú bevétel az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő bevétel, amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év számvitel szerinti összes bevételének 25%-át.

Kivételes előfordulású bevétel minden olyan bevétel, amely nincs szoros összefüggésben vagy közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres üzletmenetén kívül esik, előfordulása eseti jellegű.

Kivételes nagyságú költség az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő költség, amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év összes költségeinek és ráfordításainak 25%-át.

Kivételes előfordulású költség minden olyan költség vagy ráfordítás, amely nincs szoros összefüggésben vagy közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres üzletmenetén kívül esik, előfordulása eseti jellegű.

 

1.20.       Fordulónap utáni események

 

Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító tételek), bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, amennyiben lényegesek.

 

2.       A számviteli politika változásai

 

A Társaság a 2021. január 1-én hatályba lépett összes standard és értelmezés rendelkezésével összhangban állította össze a beszámolóját.

A Társaság számviteli politikája 2017. január 1-jétől megváltozott az IFRS standardok alkalmazásával.

2021-ben a Társaság alkalmazza az összes, 2021. január 1-jével hatályos IFRS standardot, módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Társaság működése szempontjából relevánsak.

 

 

Hatályban lévő standardok módosításai

–     IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 és IFRS 16 standardok módosítása (hatályos 2021. január 1-től) Kamatláb benchmark reform – 2. fázis. A módosításnak nem volt jelentős hatása a Társaság vagyoni és jövedelmi helyzetére.

–     IFRS 4 Biztosítási szerződések standard módosításai (hatályos 2021. január 1-től) Biztosító társaságok számára az IFRS 9 első alkalmazásának elhalasztása. A módosításnak nem volt jelentős hatása a Társaság vagyoni és jövedelmi helyzetére.

–     IFRS 16 Lízingek standard módosítása (2021. január 1-től) Gyakorlati állásfoglalás kiterjesztése a lízingbevevők részére, hogy a COVID-19 járvány miatti bérleti engedmények 2022. június 30-ig ne lízing módosításként kerüljenek figyelembevételre. A módosítás nem volt jelentős hatása a Társaság vagyoni és jövedelmi helyzetére.

 

 

Kibocsátott, de még nem hatályba lépett standardok

A jelen éves IFRS Egyedi Pénzügyi Kimutatások jóváhagyásakor az alábbi standardokat és értelmezéseket már kibocsátották, de még nem léptek hatályba:

–     IFRS 3 Üzleti kombinációk; IAS 16 Ingatlanok, gépek és berendezések; IAS 37 Céltartalékok, függő kötelezettségek és függő követelések standardok módosításai (hatályos 2022. január 1-től) IASB éves felülvizsgálatai, amelyek pontosítják a szövegezést, vagy kijavítják a kisebb következtetéseket, hibákat vagy a standardok előírásai közötti ellentmondásokat. A módosítás várhatóan nem lesz jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira.

–     IFRS 17 Biztosítási szerződések standard, valamint ennek módosításai (hatályos 2023. január 1-től) IFRS 17 szabályozza a biztosítási szerződések elszámolását és egyúttal felváltja az IFRS 4-et. IFRS 17 első alkalmazásának elhalasztása 2023. január 1-re. A módosítás várhatóan nem lesz jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira.

 

Kibocsátott, de az EU által még nem befogadott standardok

Az EU által még be nem fogadott Standardokra vonatkozóan az IASB által tervezett első bevezetés dátumát feltételezzük egyelőre az első bevezetés várható dátumának.

–     IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása standard módosításai (hatályba lépés 2023. január 1-től) A rövid és hosszú lejáratú kötelezettségek besorolása.

–     IAS 12 Nyereségadók standard módosításai (hatályba lépés 2023 január 1-től) Egyetlen ügyletből származó eszközökhöz és kötelezettségekhez kapcsolódó halasztott adó.

–     IFRS 17 Biztosítási szerződések standard módosításai (hatályba lépés 2023. január 1-től) Az IFRS 17 és az IFRS 9 kezdeti alkalmazása – Összehasonlító információk bemutatása.

–     IFRS 10 Konszolidált pénzügyi kimutatások és IAS 28 Társult vállalkozásokban és közös vállalkozásokban lévő befektetések standardok módosításai (a hatályba lépés időpontja egyelőre bizonytalan) Eszközök eladása, illetve átadása a befektető és annak társult vagy közös vezetésű vállalkozása között.

 

Nem várható további új standard vagy értelmezés, illetve módosítás, amely jelentős hatással lenne a Társaság konszolidált pénzügyi kimutatásaira.

 

3.       Bizonytalansági tényezők

 

Az 1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza. Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és kötelezettségek kiegészítő megjegyzésekben történő bemutatását. A tényleges eredmények eltérhetnek a becsült adatoktól.

A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van szó.

A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek a legjelentősebb hatást gyakorolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az alábbiak:

 

3.1.   Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés

 

A Társaság értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes követelésekre az abból adódó veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan és kétes követelésekre képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez használt becslések alapja a követelések korosítása, a vevő hitelképessége és a vevői fizetési szokások változása.

 

3.2.   Valós érték meghatározása

 

A valós érték meghatározásának bizonytalansága abból adódik, hogy az eszközök jelentős hányadát jelentő befektetési célú ingatlanok értékelését egy megbízott társaság végzi, amely jelenthet ugyan kockázatot, de ezt jelentősen mérséklik az alábbi tényezők:

–     független, a piacon és a hitelező bankok által is minősített és elfogadott értékbecslő nyújtja a piaci érték adatokat,

–     az értékbecslési módszerek a nemzetközi standardoknak megfelelnek,

–     a valós érték adatokat a különböző módszerekkel becsült adatokból az óvatosság elve szerint képezi az értékbecslést végző társaság,

További bizonytalansági tényező lehet a váratlan piaci folyamatok, esetleg nem várt krízishelyzet beállása, amiből adódóan az eszközök, ingatlanok valós értéke hirtelen jelentős mértékben megváltozna.

Ezt a kockázatot azzal próbálja mérsékelni a Társaság, hogy az ingatlanok értékelését minden évben elvégezteti, így a beszámoló mindig a lehető legfrissebb adatokat tartalmazza.

 

4.       A beszámoló készítés alapja

 

4.1.   Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről

 

A konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács elfogadta. A konszolidált pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Standardok szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.

A Társaságot a törvény kötelezi arra, hogy 2017. január 1-jétől konszolidált IFRS beszámolót készítsen.

A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra, ha nincs ettől eltérő jelzés.

A vállalatcsoport pénzügyi (üzleti) éve megegyezik a naptári évvel. A 2021. üzleti év mérleg fordulónapja 2021. december 31.

 

4.2.   A beszámoló készítésének alapja

 

A konszolidált pénzügyi kimutatások a 2021. december 31-én kibocsátott és hatályos standardok és IFRIC értelmezések szerint készültek.

A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az eseteket, ahol az IFRS más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli politikában látható.

 

4.3.   Az értékelés alapja

A konszolidált pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alap az eredeti bekerülési érték, kivéve a következő eszközöket és kötelezettségeket, melyek valós értéken kerültek bemutatásra: származékos pénzügyi instrumentumok, az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi instrumentumok és befektetési célú ingatlanok.

Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között észszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől.

A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.  

5.       Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe vont vállalkozások

 

 

Leányvállalatként			Szavazati arány
		Székhely	2021.12.31.	2020.12.31.
Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft. (a továbbiakban: Harsánylejtő Kft.)		1033 Budapest Polgár u. 8-10.	100,00%	100,00%

 

 

III.       Kiegészítő magyarázatok

 

1.       Befektetési célú ingatlanok

 

az adatok ezer forintban
2020. december 31-én	52 508 004
Valós érték változás	5 861 851
Befejezetlen beruházás változás	-1 449 859
Ráaktíválás	7 405 043
Értékesítés	-562 035
2021. december 31-én	63 763 004
2020. december 31-én	52 508 004
2021. december 31-én	63 763 004

 

 

A befektetési célú ingatlanokat független értékbecslő az alábbi szempontok alapján értékeli:

A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11. § (1) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése

a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel,

b) hozamszámításon alapuló módszerrel, vagy

c) költség-megközelítésen alapuló módszerrel

történhet, azzal, hogy az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell, és a továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.

 

A befektetési célú ingatlanok valós értékének alakulása 2021-ben az alábbi tételekből adódott:

–     A befektetési célú ingatlanok portfóliójából 1 ingatlan (Budapest VIII. kerület, Rákóci út 57. sz.) értékesítésre került, új ingatlan nem került be az állományba, azonban párhuzamosan 3 ingatlan fejlesztése is folyamatban volt, amelyből egy (a Budapest, I. kerület 6775 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található ingatlan (a továbbiakban: „Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”)  esetében a kivitelezés 2021. július végével befejeződött. 

–     A befektetési célú ingatlanok piaci értéke összességében 11.255 millió forinttal nőtt az előző évhez képest, azonban ez a növekedés magában foglalja az értéknövelő beruházások és ráaktiválások értékét is.

–     A valós értéknövekedés egyrészt javuló piaci várakozások, másrészt a bérbeadással hasznosított irodaházak esetében a megkötött bérleti szerződések (magasabb feltöltöttség, szerződések lejárati ideje) indokolják

 

A Budapest, XII. kerület Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház (a továbbiakban: „Major Udvar (Városmajor u. 12)”) teljeskörű felújítása, „A” kategóriájú revitalizációja 2020-ban indult el, 2021-ben folyamatban volt, így az továbbra is indokolt, hogy ezen ingatlan esetében a piaci összehasonlításon alapuló módszer helyett a költségszámításon alapuló módszert alkalmazta a független értékbecslő a 2021. év végi érték megállapítás esetén és ugyanígy járt el az értékbecslő a Budapest. X. kerület, Üllői út 114-116. sz. ingatlan 13 emeletes toronyépülete (a továbbiakban: „BIF Tower”) esetében is.

 

A befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok eredménye

 

adatok ezer forintban	2021	2020
Értékesítés nettó árbevétele	4 512 249	3 947 624
Egyéb működési bevétel	6 028 156	3 440 007
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-1 000 359	-872 893
Személyi jellegű ráfordítások	0	0
Értékcsökkenés és értékvesztés	-120 687	-20 895
Egyéb működési ráfordítások	-325 483	-680 702
Pénzügyi műveletek bevételei	0	0
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-201 823	-196 958
Adózás előtti eredmény	8 892 053	5 616 183

 

 

A befektetési célú ingatlanok értékesítés nettó árbevételének bázisidőszakhoz képesti növekedése (564.624 ezer forint) részben a bérbeadható ingatlanok állományának bővülése (az Attila99Loft elkészülte) miatt következett be, de számottevő hatása volt a bérleti- és üzemeltetési díj emelések (indexálások) érvényesítésének és a megnövekedett kihasználtságnak is. Az egyéb működési bevételek soron nagyrészt az ingatlanok piaci felértékelésének hatása (6.007.456 ezer forint) jelenik meg, Az egyéb működési ráfordítás soron kerül elszámolásra a piaci leértékelés hatása (145.605 ezer forint értékben). A pénzügyi műveletek ráfordításai soron a nem az ingatlan fejlesztések érdekében felvett, és így az ingatlanokra nem ráaktivált kölcsönök kamatai találhatók.

 

Az IAS23 standard alapján a Társaság minősített eszközként kezelte, illetve kezeli az Attila úti ingatlant (ezen ingatlan esetében a fejlesztés zárásáig, az ingatlan aktiválásáig), a Major Udvar (Városmajor u. 12) irodaházat, továbbá az Üllői úti akvizícióval érintett ingatlanrészt. Mivel ezen ingatlanok a társasági szándéknak megfelelő színvonalú bérbeadásra alkalmassá tétele, a már folyamatban lévő és tervezett beruházások nagyságrendjét tekintve, szükségszerűen jelentősebb kivitelezési időszükséglet mellett valósul/valósulhat meg, az IAS23 standardnak megfelelően a Társaság azoknak a hiteleknek a kamatait, amelyeket ezen ingatlanok fejlesztése érdekében vett fel, a beruházási számlákra könyveli.